NREP Logicenters

Planter flagget i "logistikkstripen"

NREP Logicenters – største eier og forvalter av moderne logistikkbygg i Norden – har etablert seg i Norge og startet å kjøpe opp både tomter og eksisterende bygg som kan skreddersys for fremtidige leietakere. Selskapet satser i første omgang på "logistikkstripen" langs E6 fra Vestby i syd til Gardermoen i nord, men vil etter hvert også satse i andre deler av landet.

I fjor kjøpte NREP Logicenters en 132 mål stort tomt sydøst for ASKO i Vestby. Dette var da et uplanert og skogsdekket område. Planering og terrengarbeid startet opp i oktober og innenfor regulering kan området bebygges med 77.000 kvadratmeter. Lars Christian Andrésen (t.v.) og Mattias Kettelhoit tror at ca. 60.000 kvm er mer realistisk. Foto: NREP

I fjor kjøpte NREP Logicenters en 132 mål stort tomt sydøst for ASKO i Vestby. Dette var da et uplanert og skogsdekket område. Planering og terrengarbeid startet opp i oktober og innenfor regulering kan området bebygges med 77.000 kvadratmeter. Lars Christian Andrésen (t.v.) og Mattias Kettelhoit tror at ca. 60.000 kvm er mer realistisk. Foto: NREP

Publisert

NREP, akronym for Nordic Real Estate Partners, er et eiendoms investeringsselskap som er engasjert i flere ulike segmenter. Det hele startet imidlertid med logistikkbygg som tidligere gikk under navnet NREP Logistics, men i 2015 valgte de å endre profileringen til NREP Logicenters. Samme år etablerte selskapet seg i Norge.

I Sverige har NREP Logicenters utviklet og tilrettelagt løsninger for en rekke selskaper i både Stockholmsregionen og i typiske logistikk-clustere som Jönköping og Borås. Dette for både vareeiere og transportselskaper som eksempelvis Saint-Gobain/Dahl, Aditro, UPS, PostNord, Bring og DSV. Også i Danmark og Finland eier og forvalter NREP en rekke logistikkbygg, og nå også i Norge. Alt i alt dreier det seg om over én million kvadratmeter.

Lars Christian Andrésen har ansvaret for utviklingen av NREP Logicenters på det norske markedet og han forteller at de primært bygger porteføljen på to måter; kjøpe eksisterende bygg eller kjøpe tomt for å utvikle nye bygg.

– Vi har til sammen utviklet over 450.000 kvm moderne logistikk, og her er det flere veier til mål. Enten kjøper vi tomter på egenhånd som vi senere skaffer leietakere til. Vel så ofte starter prosjektene med at NREP Logicenters bidrar med å identifisere gode lokasjoner sammen med logistikkaktøren eller vareeieren, for så å gå til anskaffelse av tomten, forteller Andrésen.

Tre bygg for Aditro Logistics

Før Mattias Kettelhoit begynte å arbeide for NREP Logicenters, hadde han de siste ni årene vært CEO i 3PL-aktøren Aditro Logistics.

– Da vi i 2012 fikk nye eiere med en tydelig vekstambisjon, stod vi foran et valg i Borås. Der satt vi i to eldre lagerbygg fra 70-tallet med 6,5 meter takhøyde. Vi hadde lange diskusjoner med daværende gårdeier vedrørende om- og utbygging, men det ble enten aldri helt bra eller så ble det for dyrt. Da vi senere regnet på et nytt, moderne bygg med 12 meters takhøyde ble vi overraskede. Ikke bare fikk vi ca. 40 prosent høyere pallkapasitet, men vi fikk det til 15 prosent lavere kostnad. Det var et enkelt business-case å presentere for styret, sier Kettelhoit.

Han forteller at Aditro Logistics valgte NREP Logicenters som partner og utvikler.

– Sammen fant vi blant annet en løsning med dobbel mesanin som ga oss tilgang til 5.000 kvadratmeter ekstra salgbart areal over portene. Uten den ekstra kapasiteten hadde vi aldri kunnet vokse slik vi gjorde. Lagerbygget i Borås ble et skikkelig bra showcase og ved innvilgelsen besluttet styret og lage et tilsvarende bygg i Nykvarn sør for Stockholm.

Også denne ble raskt fylt opp og nå bygger faktisk NREP Logicenters et tredje lagerbygg for Aditro etter samme prinsipper.

– NREP Logicenters´ evne til å være nytenkende og løsningsorienterte, samt forståelse for hva en profesjonell logistikkaktør etterspør, gjorde valget enkelt for meg når vi nå skal utvikle konseptene våre videre i det nordiske markedet. Jeg har min erfaring fra et raskt voksende 3PL-selskap og forståelse for hvilke utfordringer logikkaktører eller vareeiere møter, både i den operative driften og på et kommersielt plan, avslutter Matthias Kettelhoit, som nå ser frem til å dele sine erfaringer og være med å utvikle NREP Logicenters videre i det nordiske logistikk-eiendomsmarkedet.

I sitt arbeid på det norske markedet får han god støtte av Matthias Kettelhoit som NREP nylig har ansatt for å lede merkevarebyggingen til NREP Logicenters. Etter mange år med ledende stillinger i Bilspedition og senere Schenker i Sverige, har Kettelhoit de siste ni årene ledet 3PL-aktøren Aditro Logistics og kjenner derfor markedet svært godt.

Standardisert skreddersøm

Andrésen forteller at de tilstreber å sette opp mest mulig generiske bygg, og som også skal fremstå moderne i fremtiden.

– Vi vet at behovene til leietakerne forandrer seg over tid. Selv om behovet for eksempelvis god takhøyde ikke er tilstede under oppføringen, bygger vi likevel alltid 11,7 meter eller høyere. Likeledes at bæreevnen er på minimum 5 tonn per kvadratmeter, gjerne mer. Vi legger også betydelig vekt på store utearealer – ideelt sett ønsker vi ca. 50 meter ut fra lastebrygge slik at også modulvogntog skal kunne rygge inntil portene på en enkel måte, sier han, og legger til at byggene også skal være mest mulig miljøvennlige og selvsagt ha lave driftskostnader.

Selskapets mangeårige erfaring med oppsetting av en rekke store logistikkbygg har endt opp i en standard NREP-modul. De siste byggene de har reist i Sverige har hatt en søyleavstand på 16 x 22,5 meter. Generelt sett ønsker logistikkaktørene så få søyler som mulig, samtidig er søyleavstanden avgjørende for lagerets pall-kapasitet.

Selv om byggene på den ene siden skreddersys til den enkelte leietaker, poengterer Andrésen at de i størst mulig grad ønsker å sette opp generiske og standardiserte bygg. Dette er imidlertid en balansegang. For mye spesialtilpasninger kan skape utfordringer både hvis behovene til eksisterende leietaker endrer seg og hvis nye skal inn.

Hans råd til logistikkintensive bedrifter som vurderer å flytte eller ekspandere, er at de tidligst mulig trekker inn aktørene som utvikler logistikkbygg. Det samme gjelder leverandørene av innredningen.

– Vi er vant til å tenke mange år frem i tid før bygget skal stå klart, sier Andrésen, som legger til at de også kan bistå med å finansiere automatiserte løsninger i bygget, som eksempelvis AutoStore. Han forteller at de er helt avhengig av å ha et godt samarbeid med systemleverandørene og at det allerede er etablert gode relasjoner med flere av disse.

Foreløpig kjøpt tre logistikkbygg

Svært mange av logistikkbyggene som er satt opp på det sentrale Østlandet de siste årene er konsentrert rundt Langhus og Fugleåsen i sør og Berger i nord. Disse områdene er nå tilnærmet fylt opp.

De to første oppkjøpene som NREP Logicenters gjorde i Norge var i Fjellbo næringspark rett nord for Berger. Ett av dem var Fjellboveien 9 som de siste 13 årene vært brukt som sentrallager til Bertel O. Steen. I fjor ble det kjent at bilkonsernet satser mer på egen eiendomsdrift og skal sette opp et eget nytt sentrallager som skal tas i bruk i 2020. Andrésen forteller at NREP Logicenters vil starte markedsføringen av lokalene senere i år, men at de allerede er i dialog med noen potensielle leietakere av det 12.500 kvm store bygget som både har god takhøyde på opptil 11,5 meter og gode utearealer.

Selskapet har også kjøpt nabobygget Fjellboveien 6 & 10 som i dag benyttes av blant andre Havi Logistics. Havi har nylig inngått en langsiktig leieavtale med NREP Logicenters, etter at Freja flyttet ut.

På Langhus har NREP Logicenters kjøpt Regnbueveien 9.

– Dette er et godt logistikkbygg på 10.000 kvm som i dag disponeres av DSV Solutions. Leiekontrakten er relativt kort. Et slikt kjøp er riktignok ikke uvanlig for NREP Logicenters – så lenge vi har tro på beliggenheten og bygget er bra trenger vi ikke nødvendigvis kjøpe bygg med lange leiekontrakter, sier Andrésen.

Lars Christian Andrésen har ansvaret for utviklingen av NREP Logicenters på det norske markedet. – Vi har en lang og solid erfaring fra Sverige, Danmark og Finland og er vant til å jobbe på tvers av landegrensene. Således var etableringen i Norge bare en naturlig forlengelse av virksomheten vår. Foto: Henning Ivarson

Lars Christian Andrésen har ansvaret for utviklingen av NREP Logicenters på det norske markedet. – Vi har en lang og solid erfaring fra Sverige, Danmark og Finland og er vant til å jobbe på tvers av landegrensene. Således var etableringen i Norge bare en naturlig forlengelse av virksomheten vår. Foto: Henning Ivarson

Overtok Vestby Logistikkpark

Som en konsekvens av at områdene langs E6 tettest på Oslo er tilnærmet fylt opp, presses nye aktører stadig lengre ut fra hovedstaden. Nordover har Gardermoen fortsatt rikelig med plass. Sydover finnes ledige tomter i blant annet Vestby og Moss.

I fjor kjøpte NREP Logicenters en 132 mål stort tomt sydøst for ASKO i Vestby. Dette var da et uplanert og skogsdekket område. Planering og terrengarbeid startet opp i oktober og innenfor regulering kan området bebygges med 77.000 kvadratmeter. Andrésen tror riktignok at ca. 60.000 kvm er mer realistisk, nettopp for å sikre gode utomhus logistikkforhold, og kan fortelle at dette er et av prosjektene han jobber mest med for tiden.

Bortsett fra ASKOs nærmest kontinuerlige utbygging har det vært relativt stille på Vestby de senere årene. Derimot opplyser Andrésen at aktiviteten nå har økt betraktelig. IKEA skal inn med både et nytt varehus og et sentrallager. Synnøve Finden er nylig etablert. I tillegg skal både Alna Margarinfabrikk, det nye kaffebrenneriet til Joh. Johannson, Vinmonopolet og Elektroimportøren etablere seg her.

Bedre konkurransevilkår med flere aktører

Selv om NREP Logicenters nå konsentrerer seg om det sentrale Østlandsområdet, vil de etter hvert også engasjere seg i andre deler av landet. Sammenlignet med Sverige og Danmark er det relativt få eiendomsutviklere som er involvert i logistikkbygg her i landet. Markedet domineres blant annet av Bulk og Fabritius.

Andrésen sier det absolutt er plass til flere, noe også leietakerne vil ha glede av. Økt konkurranse bidrar jo som regel til det.

Når vi spør han om NREP Logicenters føler seg som en lillebror i det norske markedet, smiler han og forteller at de absolutt ikke gjør det.

– Vi har en lang og solid erfaring fra Sverige, Danmark og Finland og er vant til å jobbe på tvers av landegrensene. Således var etableringen i Norge bare en naturlig forlengelse av virksomheten vår. Riktignok har vi en vei å gå for å bli ordentlig kjent blant de norske aktørene, men så er det da bare halvannet år siden vi plantet flagget på norsk jord, avslutter Lars Christian Andrésen.

Aditro Logistics valgte NREP Logicenters som partner og utvikler da de erstattet to eldre lagerbygg i Borås med ett nytt. Foto: Istvan Csiszar

Aditro Logistics valgte NREP Logicenters som partner og utvikler da de erstattet to eldre lagerbygg i Borås med ett nytt. Foto: Istvan Csiszar