Salget av Kjellstad Næringspark i 2021 som gikk for 673 millioner kroner vakte stor oppmerksomhet i eiendomsbransjen. Denne transaksjonen er en av de største eiendomshandlene i regionen i nyere tid, og det stilles nå spørsmål ved om dette markerer starten på en trend der flere store næringseiendommer skifter eiere. Har vi sett begynnelsen på en ny bølge av eiendomstransaksjoner?

Økende etterspørsel etter næringseiendom

Det er tydelig at mange investorer viser interesse for industri- og logistikkeiendommer i regionen. En viktig drivkraft bak nettopp denne utviklingen er den økende etterspørselen etter lager- og logistikkarealer, spesielt med veksten av netthandel og behovet for mer effektive forsyningskjeder. Dette gjør at flere investorer ser potensiale i næringseiendommer som kan tilpasses til mer moderne behov.

Videre har lavere renter tidligere stimulert til investeringer i eiendom, men med dagens mer ustabile rentemarked blir det interessant å se hvordan dette vil påvirke videre kjøp og salg. Likevel er det flere faktorer som peker på at interessen for næringseiendom fortsatt er sterk.

En rapport fra Norsk Eiendom viser at etterspørselen etter logistikkeiendommer har økt med 25 % det siste året, dette er særlig drevet av behovet for lagerfasiliteter i nærhet av de største byene. Samtidig har kontoreiendommer opplevd en viss nedgang i interesse, ettersom mange selskaper fortsetter å tilpasse seg hybridkontorløsninger etter pandemien.

Hvem er kjøperne?

Historisk sett har store aktører dominert markedet for næringseiendom. De store eiendomsfondene og institusjonelle investorer har hatt stor innflytelse, men vi ser nå tendenser til at nye, og mer diversifiserte eiere kommer inn på banen. Små og mellomstore investorer viser økt interesse, ofte gjennom sammenslutninger eller partnerskap som gir dem muligheten til å konkurrere med de større aktørene.

Internasjonale investorer viser også økt interesse for det norske markedet, spesielt når det kommer til logistikk og teknologi-relaterte eiendommer. Stabiliteten i den norske økonomien gjør markedet attraktivt sammenlignet med mer usikre markeder i andre deler av Europa.

For eksempel har svenske og tyske investorer de siste årene økt sine oppkjøp av norske næringseiendommer, særlig i byer som Oslo, Bergen og Trondheim. En rapport fra CBRE viser at utenlandske investorer sto for over 40 % av alle større eiendomstransaksjoner i Norge i 2023.

Betydningen av riktig finansiering

For selgere av næringseiendom er det avgjørende å ha kontroll på kostnadene i en slik transaksjon. Eiendomsmeglerens honorar kan utgjøre en betydelig del av utgiftene, men varierer basert på eiendommens verdi og meglerens avtale. Normalt utgjør provisjonen mellom 1-3 prosent. 

Videre er tilgangen til kapital en viktig faktor for nye eiere som vurderer investering i næringseiendom. Bankene har strammet inn utlånskriteriene i takt med renteøkningene, noe som kan gjøre det vanskeligere for nye aktører å komme seg inn på markedet. Likevel ser vi at alternative finansieringsløsninger, som private investeringsfond og crowdlending, blir stadig mer populære.

I tillegg har leasing av eiendom blitt en attraktiv modell for selskaper som ønsker fleksibilitet uten å måtte binde store summer i fast eiendom. Flere større selskaper har solgt sine eiendommer for deretter å lease dem tilbake, noe som frigjør kapital til andre investeringer.

Hva betyr dette for markedet fremover?

Dersom flere store eiendomstransaksjoner følger i kjølvannet av Kjellstad-salget, kan vi være vitne til en ny dynamikk i markedet. Dette kan føre til:

• Høyere priser på næringseiendom, spesielt i attraktive områder med god infrastruktur.
• Økt konkurranse mellom investorer, noe som kan presse opp prisen på eiendommer.
• Flere internasjonale aktører som ønsker å etablere seg i Norge, spesielt innenfor logistikk- og industrisegmentet.

På den andre siden kan makroøkonomiske faktorer, som renteutviklingen og generell økonomisk usikkerhet, bremse denne trenden. Dersom rentene fortsetter å stige, kan det bli vanskeligere for investorer å finansiere store kjøp, noe som kan føre til et mer forsiktig marked.

Eksempler på store eiendomstransaksjoner

For å sette utviklingen i perspektiv, her er noen av de største eiendomssalgene i Norge de siste årene:

• Statoil-bygget på Fornebu ble solgt for over 3 milliarder kroner i 2021.
• Postens logistikkterminal på Alnabru skiftet eier for rundt 1,5 milliarder kroner i 2022.
• NPROs salg av Bjørvika-kontorer i Oslo sentrum ble gjennomført for 4,2 milliarder kroner i 2023.

Disse eksemplene viser at store transaksjoner ikke er uvanlige i Norge, men spørsmålet er om de vil bli enda vanligere i tiden som kommer.

Ny bølge av store transaksjoner?

Salget av Kjellstad Næringspark har satt fokus på næringseiendomsmarkedet i regionen, og mange spør seg om dette er starten på en ny bølge av store transaksjoner. Interessen fra investorer er tydelig, og dersom markedsforholdene forblir gunstige, vil vi nok se flere lignende salg i tiden som kommer.

For både selgere og kjøpere gjelder det å være forberedt. Å ha en god oversikt over kostnader, finansieringsmuligheter og markedsutviklingen vil være avgjørende for å lykkes i det stadig mer konkurransepregede eiendomsmarkedet. Samtidig må investorer vurdere risikoen knyttet til renter og økonomisk utvikling nøye før de gjør store investeringer.

Dersom trenden fortsetter, kan vi stå overfor en periode med høy aktivitet i eiendomsmarkedet – men alt avhenger av hvordan økonomien utvikler seg i månedene og årene fremover.